Einführung in das Thema
Mieten oder Kaufen – eine Frage, die viele von uns umtreibt. Lange Zeit galt die eigene Immobilie als sicherer Hafen für das Ersparte und als Eckpfeiler einer soliden Altersvorsorge. Doch wie sieht die Situation im Jahr 2023 aus? Hat sich das Blatt gewendet, und bieten ETFs als Investment vielleicht die bessere Alternative? In unseren umfangreichen Analysen präsentieren wir überraschende Zahlen und geben Antworten, die Ihr persönliches Investment nachhaltig beeinflussen könnten
Kostenvergleich beim Immobilienkauf
Um eine Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen treffen zu können, müssen wir die Gesamtkosten beim Erwerb einer Immobilie gegenüberstellen. Der Kaufpreis, Nebenkosten wie Maklergebühren, Grunderwerbssteuer und Notarkosten sowie jährliche Instandhaltungskosten müssen berücksichtigt werden. Bei einer Investition in Immobilien fallen Finanzierungskosten an, während Mieter abseits der Kaltmiete zunächst weniger finanzielle Lasten tragen. Doch wie sieht es mit dem langfristigen Vermögensaufbau aus?
Ertragspotential durch ETF-Investments
ETFs – Exchange-Traded Funds – sind eine attraktive Möglichkeit für Privatanleger, Geld anzulegen. Mit historischen Durchschnittsrenditen von rund 4% – 8% nach Steuern und Inflation repräsentieren sie ein interessantes Ertragspotential im Vergleich zum Erwerb von Immobilien. Besonders die Beteiligung an einem global diversifizierten ETF-Portfolio verspricht eine breite Streuung des Risikos.
Exemplarischer Vergleich: Wohnen in Hamburg
Anhand eines Beispiels aus Hamburg-Niendorf wird der Vergleich zwischen Mieten und Kaufen verdeutlicht. Unter Berücksichtigung von Kaufpreisen, Mietkosten und potentiellen Anlagegewinnen durch ETF-Investments, zeichnet sich ein Bild, das viele Investoren überraschen könnte. Insbesondere in Hinblick auf den langfristigen Vermögensaufbau und die inflationsbereinigte Wertsteigerung von Immobilien im Vergleich zu ETFs.
Um einen Vergleich zwischen dem Kauf einer Immobilie in Hamburg für 500.000 Euro und dem Erwerb von ETFs im gleichen Wert aufzustellen, müssen wir verschiedene Faktoren berücksichtigen. Diese Faktoren umfassen unter anderem die Rendite, die Liquidität, die Risiken, die steuerlichen Aspekte und die Kosten.
1. Kauf einer Immobilie in Hamburg für 500.000 Euro
Anfangsinvestition:
- Kaufpreis: 500.000 Euro
- Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, etc.): ca. 10% = 50.000 Euro
- Gesamtinvestition: 550.000 Euro
Jährliche Kosten:
- Instandhaltung: ca. 1% des Kaufpreises = 5.000 Euro
- Nicht umlagefähige Nebenkosten: ca. 2.000 Euro
- Grundsteuer: variabel
Einnahmen:
- Mietrendite: ca. 3% des Kaufpreises = 15.000 Euro pro Jahr
Wertsteigerung:
- Durchschnittliche jährliche Wertsteigerung: ca. 2-3%
2. Erwerb von ETFs im Wert von 500.000 Euro
Anfangsinvestition:
- Kauf von ETFs: 500.000 Euro
- Kaufnebenkosten (Ordergebühren etc.): ca. 0,5% = 2.500 Euro
- Gesamtinvestition: 502.500 Euro
Jährliche Kosten:
- Verwaltungsgebühren (TER): ca. 0,2% = 1.000 Euro
Rendite:
- Durchschnittliche jährliche Rendite: ca. 6-7%
Steuerliche Aspekte:
- Abgeltungssteuer auf Dividenden und realisierte Kursgewinne
Beispielrechnung nach 10 Jahren:
Immobilie:
- Anfangsinvestition: 550.000 Euro
- Jährliche Netto-Mieteinnahmen (nach Abzug der Kosten): ca. 8.000 Euro
- Wertsteigerung (angenommen 2,5% pro Jahr): ca. 128.008 Euro
- Gesamtwert nach 10 Jahren: 550.000 Euro + 128.008 Euro + (8.000 Euro * 10 Jahre) = 728.008 Euro
ETFs:
- Anfangsinvestition: 502.500 Euro
- Jährliche Rendite (angenommen 6,5% pro Jahr): ca. 32.662 Euro
- Gesamtwert nach 10 Jahren (Zinseszins berücksichtigt): ca. 947.217 Euro
Schlussfolgerung:
- Die ETF-Investition scheint nach 10 Jahren einen höheren Gesamtwert zu erzielen.
- Die Immobilie bietet zusätzlich Mieteinnahmen und potenzielle Steuervorteile.
- ETFs bieten höhere Liquidität und geringere laufende Kosten.
- Immobilien sind von lokalen Marktschwankungen abhängig, während ETFs Marktrisiken auf globaler Ebene ausgesetzt sind.
Wichtig: Diese Berechnung ist stark vereinfacht und berücksichtigt nicht alle möglichen Variablen wie Zinssätze für Finanzierungen, spezifische Marktentwicklungen, individuelle Steuersituationen und Inflation. Es wird empfohlen, für eine detaillierte Analyse einen Finanzberater zu konsultieren.
Risiken und Realitäten im Immobilienmarkt
Die Investition in eine Immobilie birgt Klumpenrisiken und unterliegt vielen externen Faktoren. Zudem zeigt die historische Betrachtung, dass die reale Wertsteigerung von Immobilien oft überschätzt wird. Trotz der aktuellen Hauspreisentwicklung in Metropolregionen lassen die Daten nicht erkennen, dass diese hohe Renditen langfristig garantieren können. Dem gegenüber stehen Aktien- und ETF-Märkte, die über längere Zeiträume stetiges Wachstum erwiesen haben.
Fazit und Empfehlung für Anleger
Ein Immobilienerwerb kann aus Lifestyle-Gründen sinnvoll sein, sollte aber nicht automatisch als das überlegene Investment betrachtet werden. Zur wohlüberlegten Entscheidung gehört es, die Potenziale und Risiken abzuwägen und individuelle Faktoren zu berücksichtigen. Für alle, die eine renditestarke und risikoarme Anlageform suchen, könnte ein global diversifiziertes ETF-Portfolio die passende Alternative sein. Unsere Empfehlung: Rechnen Sie Ihr persönliches Szenario durch und nutzen Sie einen Mieten-oder-Kaufen-Rechner für eine Analyse, die zu Ihrem finanziellen Erfolg beitragen kann.
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